Quando si eredita un immobile può capitare (e sovente accade) che l’immobile oggetto di successione non sia del tutto conforme alla normativa urbanistica-edilizia. Cosa si può fare in questi casi?

L’erede che ha ricevuto in buona fede e senza conoscere l’effettività dell’abuso che insiste nell’immobile ereditato può eccepire la propria buona fede? Il reato di abuso edilizio potrà essere contestato anche nei confronti del soggetto che ha ricevuto in eredità il bene? Scopriamolo insieme.

Alcune considerazioni preliminari

Partiamo con il dire che il legislatore italiano, se da un lato prevede il divieto di vendere o donare immobili abusivi, non prevede però lo stesso rigore in caso di un bene immobile abusivo caduto in successione. Il vuoto normativo è da ricercare sicuramente nella natura della dichiarazione di successione.

Occorre infatti ricordare che per ricevere un immobile in eredità occorrerà preliminarmente effettuare la dichiarazione di successione. Ebbene, questo documento ha finalità prettamente fiscali e la dichiarazione stessa non è condizionata a verifiche urbanistiche né occorre attestare la conformità del bene caduto in successione alle norme urbanistiche.

In termini pratici, ciò significa che ereditare un immobile abusivo o nel quale sono stati realizzati interventi in difformità dei titoli abilitativi previsti non è una eventualità tanto rara.

Il reato di abuso edilizio passa all’erede?

Fortunatamente, per la legge italiana in ambito penale vale il principio sancito dall’articolo 27 della Costituzione, che afferma che la “responsabilità penale è personale”.

Ciò significa che in caso di immobile abusivo eredito, l’ordinamento italiano non potrà condannare per tale reato l’erede che, seppur diventato proprietario dello stesso, non è stato né l’autore materiale dell’abuso né lo ha potuto commissione.

È pur vero che sarà un onere dell’erede dar prova che l’immobile gli sia pervenuto già in quello stato di fatto “illegittimo”, magari producendo foto storiche del luogo o le piantine qualora ne fosse in possesso.

L’ordine di demolizione è valido anche nei confronti dell’erede

Se, quindi, almeno dal punto di vista penalistico (e cioè in qualità di responsabile del reato di abuso edilizio) non dovrebbe essere difficile dimostrare l’estraneità all’intervento, in ogni caso diventando l’erede il nuovo proprietario, si riverseranno su di lui tutte le possibili conseguenze in termini di ordinanza di demolizione oppure di richiesta al ripristino della situazione originaria. 

In questi casi, a nulla varrà affermare che dal lascito di quel bene sono trascorsi cinque, dieci o venti anni, poiché l’ordinanza di demolizione, avendo carattere amministrativo e non penale non è soggetta a termini di prescrizione. 

La conseguenza pratica è che, anche nel caso in cui il bene dovesse essere venduto a terzi o essere nuovamente oggetto di successione ereditaria, il proprietario che è riconosciuto come tale al momento della scoperta dell’abuso, sarà il soggetto destinatario dell’ordinanza di abbattimento dell’opera.

Dunque, un consiglio può essere quello di incaricare, prima di accettare l’eredità, un tecnico che andrà a compiere delle indagini approfondite sulla conformità del bene e delle opere realizzate al suo interno (aperture di vani, verande, modifica alle finestre).

I problemi in caso di più eredi

La faccenda si complica nel caso in cui ad ereditare l’immobile fossero più eredi. In tal caso infatti, come affrontato da una importante pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite, la sentenza n. 25021\2019, la comunione ereditaria formatasi a seguito dell’eredità non solo non potrà essere sciolta in alcun modo, né attraverso l’unanime volontà degli eredi né attraverso una sentenza di un giudice, ma non potrà nemmeno essere oggetto di compravendita stante il divieto di commercializzare un immobile abusivo.

Dunque, ’unica strada che residua in tal caso, oltre alla possibilità di continuare a utilizzarlo nello stato in cui è, sarebbe quella di sanare l’abuso. 

La sanatoria dell’abuso edilizio

Esistono alternative percorribili rispetto alla demolizione dell’opera abusiva. Un primo strumento è di tipo legislativo: il condono edilizio.

Si tratta di una legge speciale che permette di rendere “legittimi” gli interventi abusi. Tuttavia, queste leggi non hanno una cadenza temporale certa, visto che l’ultimo condono è avvenuto nel lontano 2003.

Altro strumento previsto dal nostro ordinamento è quello della sanatoria edilizia. Per ottenere la sanatoria la legge prevede che sia necessaria la “doppia conformità”: occorre cioè che l’immobile risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda.

Tuttavia, in caso di mancata ottemperanza all’ordine di demolizione oppure in caso di mancata sanatoria dell’abuso, la legge prevede che il manufatto oggetto di abuso divenga di proprietà del Comune.

                                                                                                                                    Fonte: immobiliare.it