Regime di tassazione relativo ai redditi di locazione, la cedolare secca è una tassa forfettaria che sostituisce l’ordinaria tassazione determinata dagli scaglioni IRPEF. L’ordinamento italiano prevede due diversi modelli di tassazione relativamente alla locazione immobiliare: innanzitutto, l’affitto può concorrere al reddito complessivo. Reddito, questo, che viene tassato in una percentuale compresa tra il 23% e il 43%:

• i redditi fino a 15.000 euro sono tassati del 23%;
• i redditi da 15.000 a 28.000 euro sono tassati 3.450 euro + il 27% della parte eccedente i 15.000 euro;
• i redditi da 28.000 a 55.000 euro sono tassati 6.960 euro + il 38% della parte eccedente i 28.000 euro;
• i redditi da 55.000 a 75.000 euro sono tassati 17.220 euro + il 41% della parte eccedente i 55.000 euro;
• i redditi oltre i 75.000 euro sono tassati 25.420 euro + il 43% della parte eccedente i 55.000 euro.

Il secondo metodo di tassazione degli affitti è, per l’appunto, la cedolare secca.

Che cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è dunque un regime di tassazione riguardante gli affitti, a cui è possibile aderire in maniera facoltativa e che non comporta il pagamento di imposte di bollo o di registro (dovute invece per le registrazioni dei contratti di locazione, le risoluzioni e le proroghe). Tuttavia, scegliendo la cedolare secca, il proprietario dell’immobile rinuncia alla possibilità d’aggiornare il canone di locazione (non può applicare neppure la variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, accertata dall’Istat).

Si può scegliere la cedolare secca sia in fase di registrazione del contratto che successivamente, quando si ha a che fare con un affitto pluriennale. Se non la si adotta subito, tuttavia, le imposte di bollo e di registro dovute dall’ordinaria tassazione non verranno rimborsate. Quando il contratto d’affitto viene prorogato, anche la volontà di avvalersi della cedolare secca deve essere rinnovata (entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della precedente proroga).

Quando si può scegliere la cedolare secca per gli affitti

La cedolare secca per gli affitti riguarda unicamente l’affitto di immobili per fini abitativi: non si può usufruirne, dunque, se si affittano locali o immobili nell’esercizio a scopo commerciale, produttivo o lavorativo. Due sono le aliquote di cedolare secca in vigore:

• il 21% sugli affitti di immobili residenziali
• il 10% sugli affitti di immobili residenziali a canone concordato

Cos’è il canone concordato? È un canone d’affitto determinato dagli accordi che le organizzazioni sindacali più rappresentative di locatori e inquilini raggiungono in ambito locale. Non necessariamente bisogna essere in presenza di un contratto di locazione “classico”: è possibile optare per la cedolare secca anche quando si sottoscrive un affitto breve (una locazione non superiore ai 30 giorni, stipulata da persone fisiche e sempre al di fuori dell’attività di impresa). Tuttavia, a partire dal 2021, è possibile avvalersi di tale sistema di tassazione solamente se nel corso di un anno non si destinano più di quattro appartamenti all’affitto breve. Se gli appartamenti sono cinque o più, l’attività diventa imprenditoriale ed è dunque soggetta ad una tassazione diversa.

La cedolare secca al 21%

La cedolare secca al 21% può essere richiesta da chiunque intende affittare per uso abitativo un immobile di cui è proprietario o su cui vanta un diritto reale di godimento. L’immobile in questione deve appartenere alle seguenti categorie catastali:

• A1- abitazione di tipo signorile;
• A2 – abitazione di tipo civile;
• A3 – abitazione di tipo economico;
• A4 – abitazione di tipo popolare;
• A5 – abitazione di tipo ultrapopolare;
• A6 – abitazione di tipo rurale;
• A7 – abitazione in villini;
• A8 – abitazione in ville;
• A9 – castelli, palazzi artistici e storici;
• A11 – abitazioni tipiche dei luoghi.
• Categoria A8

Non possono dunque essere soggetti a cedolare secca gli uffici e gli studi privati. Possono invece rientrare le pertinenze dell’abitazione, affittate insieme all’abitazione oppure separatamente. A patto, però, che nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo (che deve essere già locato). Se un’abitazione ha più proprietari, ciascuno di loro deve versare la cedolare secca. Può accedere a tale tassazione anche chi ha locato un immobile di categoria catastale C1 (negozio o bottega) nel 2019, a patto che la sua superficie non sia superiore ai 600 metri quadrati.

La cedolare secca al 10%

Vantaggi economici ancora più tangibili li offre la cedolare secca al 10%, che può essere applicata però solo in presenza di specifiche condizioni. È infatti possibile usufruirne per gli immobili a canone concordato nei Comuni con carenza di disponibilità abitativa (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia), nei Comuni che con questi confinano, nei capoluoghi di provincia e nei Comuni ad alta densità abitativa individuati dal Cipe. Infine, la cedolare secca al 10% si applica agli affitti stipulati con studenti fuori sede e ai contratti di affitto transitorio (con durata compresa tra 1 e 18 mesi).

La cedolare secca conviene?

Con la cedolare secca si paga il 21% o il 10% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Non solo tale opzione sostituisce l’Irpef, ma include anche l’imposta di bollo e di registro e le addizionali comunali e regionali. Il reddito da locazione, se soggetto a cedolare secca, è escluso dal reddito complessivo ma non può essere soggetto a deduzioni o detrazioni. Tuttavia, se si sceglie l’ordinaria tassazione con gli scaglioni Irpef, si è chiamati a dichiarare “solamente” il 95% di quanto percepito (percentuale che scende al 65% per gli affitti a canone concordato).

Se la cedolare secca conviene o meno, dipende dunque dai casi. Bisogna considerare la necessità di detrarre, la tipologia di contratto che si va a stipulare, le aliquote addizionali del proprio Comune e della propria Regione. Di norma, conviene quando il reddito è alto in quanto alleggerisce la tassazione, mentre ha una convenienza minore per i redditi bassi.

Per quanto riguarda invece le modalità di pagamento, a partire dal 2021 la misura dell’acconto è fissata al 100% (precedentemente era al 95%). Il pagamento è dovuto entro il 30 novembre in un’unica soluzione quando l’importo è inferiore a 257,52 euro, in due rate (il 40% entro il 30 giugno, il 60% entro il 30 novembre) se è superiore ai 257,52 euro. Il primo anno di applicazione della cedolare secca, l’acconto non è dovuto.

Come richiedere la cedolare secca

Si può comunicare la propria intenzione di aderire alla cedolare secca sia quando si stipula il contratto d’affitto che in un secondo momento. Sia in un caso che nell’altro, bisognerà utilizzare il modello RLI utilizzato per registrare il contratto d’affitto. La decisione va comunicata all’inquilino a mezzo raccomandata o PEC, in quanto tenuto a sapere che il prezzo del suo canone resterà fisso per l’intera durata del contratto.